Wetsvoorstel Betaalbare huur
Om huurders beter te beschermen, heeft demissionair minister De Jonge al voor Prinsjesdag een wetsvoorstel ingediend. Dit wetsvoorstel moet huurders beschermen door 3 componenten:
1. Uitbreiding bestaande huurprijsbescherming
Momenteel bestaat er een huurprijsbescherming voor ongeveer 2,5 miljoen huurwoningen. Dit zijn woningen in het lagere of sociale huursegment. Deze woningen worden vaak aangeboden door woningcorporaties. Om in aanmerking te komen voor deze sociale huurwoningen mag het inkomen niet te hoog zijn. De puntentelling bepaalt de woningkwaliteit en de maximale huurprijs. Heeft een woning meer dan 136 punten? Dan wordt valt de woning in de liberale huursector en mag de eigenaar zelf een huurprijs naar keuze bepalen.
Door modernisering van de puntentelling gaan meer huurwoningen onder de huurprijsbescherming vallen. Het voorstel is om huurwoningen tot en met 186 WWS-punten onder de huurprijsbescherming te laten vallen. Bij 186 punten hoort een maximale huur van ongeveer € 1.123 (prijspeil juli 2023). Er zijn ongeveer 650.000 liberale huurwoningen en naar schatting gaan daarvan ongeveer 300.000 woningen vanaf 1 januari 2024 volgens de puntentelling 2024 terugvallen in de sociale huursector.
2. Dwingende huurprijs
Voor veel huurwoningen waarvoor de huurprijsbescherming geldt wordt een huurprijs gevraagd terwijl deze volgens de puntentelling niet gevraagd mag worden. In de huurprijstabel van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) staan namelijk maximale huurprijzen. Een hogere huurprijs vragen is momenteel nog wel toegestaan. De maximaal redelijke huurprijzen volgens de puntentelling zijn dus niet dwingend. De bestaande huurprijsbescherming maakt het echter wel mogelijk dat een huurder met een hogere huur dan behorende bij het puntentotaal van de puntentelling een lagere huurprijs kan afdwingen bij de Huurcommissie.
Toch wordt de stap naar de Huurcommissie relatief weinig genomen en betalen veel huurders een te hoge huurprijs. Daarom wordt het gemoderniseerde puntensysteem voor alle huurders en verhuurders dwingend. Dit betekent dat verhuurders zich aan de maximaal redelijke huurprijzen van de puntentelling dienen te houden. Gemeenten houden toezicht en krijgen voldoende juridische middelen om hierop te handhaven. Door verhoging van het aantal huurpunten en het dwingend maken van de puntentelling wordt de huurregulering groter en effectiever.
Overigens geldt de nieuwe regulering alleen voor nieuwe huurcontracten. De verhuurder krijgt de verplichting om een puntentelling in het huurcontract op te nemen.
3. Modernisering van het puntensysteem
Naast uitbreiding en een dwingende huurprijsregulering wordt het puntensysteem verder gemoderniseerd door onder andere:
- Het beperken van het aantal punten op basis van de WOZ-waarde. Woningen met een hoge WOZ-waarde vallen al snel in de vrije huursector. Daarom mag de WOZ-waarde vanaf 187 punten maar voor maximaal 33% van het totaal aantal punten zorgen. Een hoge WOZ-waarde levert dan dus veel minder punten op.
- Het verduurzamen naar een beter energielabel te stimuleren. Goede energielabels worden veel hoger gewaardeerd in punten dan in het huidige systeem. Slechte labels (E, F, G) krijgen aftrekpunten.
- Een buitenruimte krijgt meer punten.
- Er komt een koppeling van de jaarlijkse huurstijging aan de CAO-loonontwikkeling.
Gevolgen voor de huursector en investeerders
De minister verwacht met dit wetsvoorstel de verduurzaming van huurwoningen aanzienlijk te stimuleren zodat hogere energielabels worden gerealiseerd. Met de nieuwe regulering wil De Jonge meer betaalbare woningen realiseren en huurders beter beschermen. In zijn visie blijven huurwoningen voor investeerders zeker interessant.
De markt denkt genuanceerder over deze wet. De verwachting is dat het verhuurrendement aanzienlijk gaat dalen. De Nederlandse Bank berekende zelfs dat het rendementsverlies soms kan oplopen van 20% tot bijna 30% in Amsterdam. Daarom zullen investeerders zoeken naar mogelijkheden om de huurpunten te verhogen. Bijvoorbeeld door te verduurzamen en een groter woonoppervlak of buitenruimte te creëren. Immers, hoe meer huurpunten, hoe hoger de huur kan zijn. Een ander gevolg van deze nieuwe regulering is dat investeerders huurwoningen verkopen.
Toch zien andere investeerders juist kansen. In Duitsland (Berlijn), waar al eerder een strengere huurregulering is ingevoerd, bleken de woningprijzen in de niet gereguleerde huursector aanzienlijk te stijgen. Ook de huurrendementen in deze sector stegen meer dan gemiddeld. Bij het invoeren van deze wet kunnen in Nederland wellicht dezelfde effecten optreden.
Invoering in 2024?
De demissionaire minister wil de wet invoeren op 1 januari 2024. Het wetsvoorstel ligt nu ter goedkeuring bij de Raad van State en is in de Tweede Kamer niet controversieel verklaard. Keurt de Raad van State het voorstel goed? Dan gaat het voorstel voor stemming naar de Tweede Kamer. De kans op behandeling van het wetsvoorstel in de Tweede Kamer is alleen klein, omdat er vier weken voor de verkiezingen (op 22 november) geen vergaderingen meer zijn. De nieuwe Tweede Kamer behandelt dan na de verkiezingen het voorstel. Het is vervolgens afwachten hoe het huidige wetsvoorstel door de Kamers wordt aangenomen.
Wat is het effect op uw huurwoningen?
Wilt u weten wat de nieuwe wetgeving betekent voor uw portefeuille of nieuwbouwproject? Neem dan contact met ons op via 085-4011166 of via info@duresta.dhvv.nl.
Wij berekenen standaard een puntentelling volgens de huidige wetgeving en een concept puntentelling op basis van de wetgeving zoals die per 1 januari 2024 gaat gelden. Daarnaast maken wij inzichtelijk wat de mogelijkheden zijn om te huurpunten te maximaliseren.
