Het kabinet gaat gemeenten definitief geen ‘noodknop’ geven waarmee de huren van vrije sectorwoningen tot een maximum kunnen worden beperkt. Wel komt de regering met een drietal andere maatregelen om excessieve huurprijsstijgingen tegen te gaan.
Noodknop middenhuur van tafel
In de brief geeft de minister impliciet aan dat het kabinet niet zal kiezen voor een beperking van de huurprijzen volgens een vast te stellen percentage van de WOZ-waarde. Daarmee is de gevreesde noodknop middenhuur zoals die aanvankelijk was voorgesteld de facto van tafel, al wordt dit niet expliciet genoemd. De minister kiest ervoor een ‘andere invulling’ te geven aan de ‘noodknop’. Zo zullen de stijgingen van de huurprijs worden beperkt tot 2,5 procent plus inflatie voor een periode van drie jaar. Daarmee krijgt de vrije sector dezelfde huurprijsbeperking als de gereguleerde huurvoorraad.
Daarnaast mogen gemeenten bepaalde wijken aanwijzen waar het moeilijk wordt om buy-to-let-woningen te kopen en te verhuren. Hiermee moet het gemakkelijker worden voor starters om in deze wijken een woning te kopen. De maatregel is ook bedoeld om excessieve huren in sommige wijken in de grote steden tegen te gaan. De maatregelen die de minister neemt zijn de volgende:
- In de vrije sector geldt nog geen maximering van de jaarlijkse huurprijsstijging, waardoor huurders gedurende het contract geconfronteerd kunnen worden met hoge huurprijsverhogingen. Daarom zal Ollongren in de vrije huursector een maximering instellen op inflatie + 2,5 procent. Renovatie en verduurzaming zullen buiten deze maximering van de huurprijsverhoging vallen.
- Samen met de sector gaat de minister meer transparantie aan huurders in de vrije sector geven over hoe hun huurprijs tot stand komt.
- Tijdelijke huurcontracten worden voor een langere periode mogelijk gemaakt.
- In sommige buurten en steden slagen mensen niet om een betaalbare woning te kopen, omdat die woningen opgekocht worden door bijvoorbeeld beleggers. De minister zal daarom gemeenten de mogelijkheid geven om een opkoopbescherming in te voeren voor betaalbare koopwoningen.
Gemengde reacties beleggers
Door het afwijzen van de noodknop komt een einde aan een lange periode van onzekerheid onder vastgoedbeleggers. Frank van Blokland, directeur van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN) reageert dan ook opgelucht: ‘Wanneer deze noodknop zou zijn ingevoerd, zou de negatieve impact op investeringen in de nieuwbouw niet te overzien zijn geweest.’ Volgens Van Blokland zouden veel beleggers afhaken indien er een maximum zou worden gesteld aan de huurprijs van nieuw te bouwen woningen. ‘Nu deze onzalige maatregel van tafel is, kunnen onze leden zich weer op de toekomst richten.’
De door de minister voorgestelde beperking van de huurprijsstijging is een maatregel waarmee de meeste beleggers prima kunnen leven. IVBN had deze maatregel zelf voorgesteld aan de minister als alternatief op de noodknop. Van Blokland: Hiermee wordt voorkomen dat zittende huurders een té grote jaarlijkse huurstijging krijgen en dat geldt dan voor álle verhuurders. Deze maatregelen belemmert maatschappelijk onverantwoord gedrag van een beperkte groep verhuurders, waar de politiek nu terecht op ingrijpt.’
Opeenstapeling maatregelen
Ook Vastgoed Belang, de vereniging van particuliere verhuurders, is positief over de mogelijkheid voor huurder en verhuurder om tijdelijke contracten te verlengen en het uitblijven van een ‘noodknop’ om aanvangshuurprijzen te maximeren. Tegelijk maakt de vereniging zich zorgen over de opeenstapeling van maatregelen voor de huursector, terwijl concrete plannen om de bouw van woningen te stimuleren uitblijven.
‘Zelden zijn er zoveel maatregelen op elkaar gestapeld, gericht op zo’n kleine sector’, zegt algemeen directeur Laurens van de Noort. ‘De vrije huursector in Nederland is met slechts 7 procent de kleinste van Europa en van alle woningen in Nederland is slechts 1,5 procent een huurwoning met een huur boven de 1.000 euro.’ Van de Noort waarschuwt voor de gevolgen van overregulering. ‘Het is goed met gerichte maatregelen de excessen uit de markt te halen, maar nu wordt de sector generiek zwaarder belast en dicht gereguleerd. Daardoor kan het aanbod nog kleiner en de huurprijzen juist hoger worden. Het doel moet zijn een bereikbare en betaalbare vrije huursector in Nederland te creëren. Dat is essentieel voor de kansen van middeninkomens die op deze sector zijn aangewezen.’
Grote steden
De noodknop middenhuur kwam voort uit een wens van grote steden om meer huurwoningen beschikbaar te maken voor middeninkomens. Vooral Amsterdam zette de afgelopen maanden druk op het ministerie om met wettelijke maatregelen te komen.
Eerder deze week presenteerde Amsterdam een plan waarbij werd ingezet op het vergroten van het aantal coöperatiewoningen. De gemeente heeft een leenfonds van 50 miljoen euro ingeroepen. Vastgoedmarkt heeft wethouder Laurens Ivens (SP) van Wonen om een reactie gevraagd op het schrappen van de noodknop, maar heeft die nog niet ontvangen.
